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La storia.
La storia del Cinema Bellini parte nell’immediato secondo dopoguerra (1948) allorché, su quella che era una porzione degli “orti medievali”- oggi quasi per intero scomparsi fatta eccezione per gli scampoli residui (anch’essi aggrediti dalla speculazione edilizia) in corrispondenza delle cappelle dello Spirito Santo e della Provvidenza -, fu costruito un funzionale e moderno edificio in pietra destinato a soddisfare l’esigenza di uno degli svaghi più apprezzati dell’epoca: il cinematografo.
Negli anni l’edificio ha sempre mantenuto la propria destinazione incarnando un vero e proprio sogno popolare ed accompagnando la rinascita culturale ed economica del paese sino a quando, dopo una parentesi come cinema a luci rosse, viene definitivamente chiuso.
La storia amministrativa.
Ormai in disuso, la proprietà chiede al Comune di Martina Franca di trasformare il vecchio Cinema Bellini in abitazioni e locali commerciali. 7.3.1992: il proprietario della struttura, la Immobiliare Cinema s.a.s., chiede di poter ristrutturare l’edificio modificandone la destinazione d’uso da cinema ad abitazioni e locali commerciali. Il dirigente dell’ufficio tecnico comunale rilascia parere favorevole (30.4.1992) così come la commissione urbanistica (5.5.1992).
4.6.1992: la questione approda in Consiglio Comunale dove, all’esito di un aspro scontro politico, si giunge all’approvazione della delibera n°92/92 con cui si “esprime parere favorevole al cambio di destinazione d’uso per la trasformazione del fabbricato attualmente destinato a sala cinematografica denominata “Cinema Bellini” ad edificio per civili abitazioni e locali commerciali secondo il conforme parere della Commissione Urbanistica” (mai prima d’allora era stato necessario approvare in consiglio comunale una variazione di destinazione d’uso in quanto trattavasi di procedimento di competenza del Sindaco – oggi del dirigente-).
7.3.1992: in virtù di tale delibera il proprietario chiede il rilascio della concessione edilizia.
8.11.1994: il commissario prefettizio, su parere negativo della C.E.C. del 4.10.1994, rigetta la richiesta di concessione edilizia.
14.1.1995:la Immobiliare Cinema s.a.s. proprone ricorso al Tar di Bari contro il rigetto della concessione edilizia (r.g.151/1995).
24.1.1995: con delibera n°43 la Giunta comunale decide di resistere in giudizio nominando il proprio legale di fiducia.
6.2.1995: l’avv. Raffaele de’ Robertis per il Comune deposita controricorso al T.A.R. di Bari eccependo: la tardività dell’impugnazione della nota del C.P. del 8.11.1994; l’inapplicabilità dell’art.2 L.1187/1968 trattandosi di suolo già edificato; l’applicabilità delle norme valevoli per la zona “A”del P.R.G.; la circostanza che “l’intervento in progetto non consiste in semplice restauro e risanamento, ma è di tale entità da non essere consentito dalla portata delle disposizioni di cui all’art. 13 N.T.A.”; l’inammissibilità dell’impugnativa dell’art. 13 N.T.A. per tardività.
24.10.1995: l’avv. de’ Robertis con propria nota chiede al comune di conoscere se per le zone A e B sia prevista dalle N.T.A. la possibilità di optare, in mancanza di Piano Particolareggiato, per un Piano di lottizzazione.
21.11.1995: il Comune di Martina Franca (geom. Colonna – resp. UTC) riscontra la nota del 24.10.1995 comunicando che nelle zone A e B è prevista (solo) la adozione di Piani Particolareggiati. Il ricorso risulta ancora pendente e non vi è sentenza.
28.6.1996: la immobiliare Cinema s.a.s. presenta nuova istanza di concessione edilizia.
21.1.1997: la immobiliare cinema s.a.s. comunica al Comune la disponibilità ad accollarsi le spese del giudizio dinanzi al T.A.R. nel caso di parere favorevole da parte della Commissione edilizia comunale (C.E.C.).
18.2.1997: la C.E.C., ritenendo applicabile l’art. 13 N.T.A., richiede l’adozione di un piano attuativo nella logica dell’art. 5 N.T.A..
12.3.1997: con nota prot. 2021 UT il dirigente UTC ing. Mutinati comunica all’istante l’esito della riunione della C.E.C. del 18.2.1997 e, quindi, la necessità di integrare la domanda presentando un “Piano attuativo nella logica di cui all’art. 5 delle N.T.A.”.
17.4.1997: la immobiliare cinema s.a.s. notifica al comune di Martina Franca ed alla C.E.C. una diffida ad esprimere parere favorevole contestando la necessità di integrare la richiesta di concessione edilizia.
20.5.1997: la C.E.C. esprime parere negativo confermando il contenuto del verbale della riunione del 18.2.1997.
24.6.1997: l’ing. Mutinati (dirigente UTC) comunica alla immobiliare cinema s.a.s. il parere contrario della C.E.C. sulla richiesta di concessione edilizia. La pratica è archiviata.
01.10.1997: l’immobiliare cinema s.a.s. notifica al Comune di Martina Franca nuovo ricorso, questa volta al T.A.R. di Lecce (r.g. 3070/1997), per l’annullamento, previa sospensiva, della nota dell’ing. Mutinati del 24.6.1997 e di ogni atto ad essa presupposto (parere C.E.C. del 18.2.1997 e 20.5.1997, nota dell’ing. Mutinati del 12.3.1997, art. 13 N.T.A.).
16.10.1997: viene depositato al T.A.R. di Lecce il ricorso e l’istanza di sospensione in via cautelare dei provvedimenti comunali impugnati.
5.11.1997: il T.A.R. di Lecce, con ordinanza n°1077/1997, “considerato che non sussistono i presupposti richiesti dal citato art. 21, ultimo comma, della legge 1971, n°1034 … RESPINGE la suindicata domanda incidentale di sospensione”.
17.2.1998: l’avv. Panizzolo, per l’immobiliare Cinema s.a.s., notifica al Comune di Martina Franca istanza di riesame della pratica richiamando, fra gli altri atti, la “variante edilizia” approvata dal consiglio Comunale con delibera n°92/1992.
31.3.1998: l’ing. Mutinati chiede al responsabile dell’Uff. Contenzioso del Comune di Martina Franca di richiedere, in riferimento all’istanza di riesame del 17.2.1998, un parere legale.
11.6.1998: l’avv. de’ Robertis esprime proprio parere indicando sentenze che confermano la legittimità del rifiuto nel rilascio della concessione edilizia.
14.8.2003: la Immobiliare Cinema s.a.s. chiede nuovamente il rilascio del permesso di costruire in base agli elaborati redatti dalla INAR Progetti s.r.l.. Alla pratica viene assegnato il numero 397/03. Il progetto prevede la demolizione dell’edificio e la sua ricostruzione in cemento armato con la stessa sagoma e volumetria per la realizzazione: di un piano seminterrato destinato ad autorimessa con accesso da Via Cito; di un piano terra destinato ad attività commerciale con ingresso da Via Bellini; di un piano primo e di un piano secondo suddivisi in 4 appartamenti ai quali si accede attraverso un vano scala con ingresso da Via Olivieri.
8.1.2004: il geom. Carbotti (istruttore tecnico direttivo) esprime parere istruttorio favorevole condizionato all’acquisizione: di parere igienico sanitario per il locale commerciale al p.t.; di progettazione degli impianti ai sensi della L. 46/90; di parere del Comando Prov.le dei Vigili del Fuoco in considerazione della comunicazione fra il piano seminterrato ed i livelli sovrastanti; di nulla osta paesaggistico ai sensi dell’art. 151 del D. L.vo 490/99; di sei copie degli atti progettuali privi dei balconi aggettanti sulla Vie Olivieri e Cito poiché in contrasto con l’art. 29 comma secondo del Reg. Edilizio Comunale; di atto di vincolo a parcheggio del piano seminterrato ai sensi della L. 122/89.
8.1.2004: viene rilasciato dall’arch. Giovanni Luigi Barnaba, in qualità di esperto paesaggista nominato con Delibera di G.M. n°51 del 29.3.2003, parere favorevole al nulla osta paesaggistico ai sensi dell’art. 151 D. L.vo 490/99.
4.2.2004: l’arch. Camillo Dell’Anno, nelle vesti di C.E.C., esprime parere favorevole.
10.2.2004: il parere favorevole viene comunicato all’istante, all’ing. Martino Aquaro ed all’arch. Gianfranco Aquaro.
18.2.2004: la documentazione integrativa per l’inoltro alla Soprintendenza dei BB.AA.AA.AA. viene depositata dalla parte al Comune di Martina Franca.
12.3.2004: il dirigente settore Urbanistico del Comune di Martina Franca rilascia nulla osta paesaggistico e lo invia alla Soprintendenza unitamente alla copia del parere dell’esperto paesaggista del 8.1.2004, alla scheda di controllo paesaggistico, alla documentazione fotografica, alla relazione tecnica ed al progetto. (Nella scheda di controllo, nonostante i due giudizi al T.A.R. pendenti, viene attestata l’inesistenza di contenziosi in atto).
12.5.2004: la Soprintendenza chiede al Dirigente Settore Urbanistico comunale notizie storiche ed epoca di costruzione dell’edificio.
1.6.2004: l’Immobiliare Cinema s.a.s. (e non il Dirigente Settore Urbanistico comunale) comunica alla Soprintendenza che l’edificio “risulta essere stato costruito nell’anno 1948…. In quanto alle notizie storiche, si riferisce che nulla è presente al riguardo negli archivi comunali (come fa il privato a saperlo?) e niente è riscontrabile nelle varie pubblicazioni locali”.
25.6.2004: la Soprintendenza, sulla base della documentazione fornita dal proprietario e precisando che “resta demandata a codesta Amministrazione Comunale la responsabilità e la verifica della compatibilità dell’intervento in oggetto con la vigente normativa urbanistica edilizia”, esprime parere favorevole.
19.7.2004: il dirigente Settore Urbanistico (arch. C. Dell’Anno) comunica l’acquisizione dei pareri favorevoli e la documentazione da presentare per il rilascio del permesso di costruire.
6.10.2004: l’arch. Dell’Anno, nella sua qualità, rilascia il permesso di costruire n°269/04.
Aprile 2005: inizia la demolizione dell’edificio.
18.4.2005: il consigliere comunale avv. Pasquale Lasorsa presenta interpellanza al Sindaco evidenziando che: l’intervento, pur costituendo variante urbanistica, non ha seguito l’iter di approvazione previsto per legge; non vi è stata valutazione del nuovo peso insediativo in relazione agli standards urbanistici (già considerati, dall’arch. Montuori – pagg. 40-41 della relazione al PRG -, dalla Regione Puglia con D.G.R. n°1501/84, dai tecnici incaricati dell’adeguamento alla L.R. 56/80 Recchia e Dal Sasso – all. 4 “Tabelle” elaborato 34 prot. 011024 del 14.6.2000, sotto il limite minimo fissato per legge); la dotazione di aree a standards è stata negli anni ulteriormente erosa da interventi edilizi realizzati proprio su aree destinate a servizi per la collettività; trattandosi di “ristrutturazione” l’intervento è in contrasto con l’art. 13 delle N.T.A.; l’intervento presupponeva l’approvazione di un piano particolareggiato, nel caso di specie inesistente. In ogni caso, veniva richiesto al Sindaco “di operare affinché questa Amministrazione Comunale acquisisca la proprietà dell’ex Cinema Bellini al fine di mantenerne la destinazione originaria e di renderlo fruibile alla popolazione per attività culturali all’uopo predisponendo, in sede di approvazione del bilancio, uno specifico emendamento volto a costituire una apposita dotazione”.
16.5.2005: il consigliere comunale avv. Pasquale Lasorsa, in assenza di riscontro da parte del Sindaco, invia una nota alla Regione Puglia (Presidente della Giunta, Assessore all’Urbanistica, Dirigente Urbanistica) evidenziando quanto esposto nell’interpellanza (oltre al mancato rispetto dell’art. 9 comma secondo del D.P.R. 380/01 avendo il progetto variato ben più del 25% della destinazione preesistente, soglia massima di variazione consentita dalla norma) e chiedendo un formale intervento.
10.6.2005: il consigliere comunale avv. Pasquale Lasorsa invia la nota al dirigente settore Urbanistica del Comune di Martina Franca.
16.6.2005: il dirigente settore urbanistica riscontra la nota a firma dell’avv. Pasquale Lasorsa evidenziando la legittimità dell’intervento approvato il 6.10.2004.
21.6.2005: la Regione Puglia (dirigente settore urbanistico) chiede al Comune di Martina Franca urgenti “notizie e puntuali valutazioni e controdeduzioni di merito tecnico-legale in ordine all’esposto pervenuto” da parte dell’avv. Pasquale Lasorsa.
4.7.2005: il dirigente settore urbanistico comunale, ing. Eligio Mutinati, ribadisce la legittimità dell’intervento in una nota inviata alla Regione Puglia.
5.8.2005: il consigliere comunale avv. Pasquale Lasorsa, in una nota inviata alla Regione Puglia, evidenziava che “Lo scarno scritto del responsabile del settore (prot.5023-5149/Urbanistica/R del 4.7.2005), infatti, non sembra in alcun modo toccare alcuni “nodi” relativi alla concessione oggetto di esposto ed in particolare: 1) se la delibera di Consiglio Comunale n°92/92 andasse intesa come una variante di destinazione urbanistica e, in caso affermativo, se essa abbia seguito l’iter imposto dalla L.R.56/80; 2) se vi fosse comunque l’obbligo di dotarsi di uno strumento urbanistico attuativo anche ad impulso della parte istante ed anche limitato all’isolato; 3) perché, pur ricadendo l’immobile in zona B, non sia stata applicata la riduzione del 20% delle volumetrie preesistenti così come impongono le NTA del PRG vigente; 4) se – ove pure applicabile e con efficacia derogatoria delle norme di PRG, come ha ritenuto il dirigente comunale – risulti, comunque, violato l’art.9 comma 2 DPR 380/01 posto che la modifica della destinazione d’uso riguarda il 100% (e non il 25% massimo previsto dalla norma citata) dell’immobile e che, per altro verso, non è stato “trascritto a favore del Comune” alcun atto di impegno (come impone sempre l’art. 9 comma 2 DPR cit.); 5) se risulti aumentato il peso insediativo nella zona oggetto di intervento edilizio e se, quindi, non risulti omessa la individuazione delle aree a standards”. L’unica cosa che si comprende, fin troppo chiaramente, dal parere reso dall’Ing. Eligio Mutinati è che a Martina Franca, per effetto dell’assenza di un piano particolareggiato della zona A, si può, dalla data di approvazione del T.U.E., abbattere e ricostruire nel centro storico purché si rispettino sagoma e volumetrie preesistenti (la norma ha, peraltro, abbandonato anche il riferimento ai materiali costruttivi ed ai prospetti!!!)” e chiedeva alla Regione Puglia un intervento “urgente al fine di evitare che un eventuale intervento intempestivo porti al permanere sine die, a pochi metri dal Palazzo Ducale, di uno scheletro in cemento armato”.
8.9.2005: il dirigente settore urbanistico regionale rileva, “in ogni caso, la non conformità dell’intervento assentito rispetto alle norme fissate dall’art. 13 delle N.T.A. del P.R.G…. Inoltre, nessuna specificazione viene riferita, nella nota comunale, con riguardo alle prescrizioni di cui alla seconda parte del 2° comma dell’art. 9 del D.P.R. n°380/2001…. Nel contempo si ritiene di dover segnalare a codesta Amm.ne la opportunità di operare, in via cautelativa, la sospensione dei lavori”.
20.9.2005: l’ing. Mutinati ribadisce la legittimità del permesso di costruire.
27.9.2005: il responsabile S.U.E. (ing. G. Renna), con nota al dirigente settore urbanistico comunale e contrariamente a quanto da questi sostenuto, rileva che l’intervento interessa un edificio in zona B a 50 mt. dal centro storico (zona A) e che, pertanto, “sono da applicarsi per l’intervento di che trattasi le norme dell’art. 13 delle N.T.A. in sostituzione di quelle dell’art. 14”. Rileva, inoltre, che non risulta rispettato il tetto massimo di variazione della destinazione d’uso preesistente (max 25%) e che non risulta sottoscritto alcun atto di impegno a favore del Comune come previsto dall’art. 9 d.p.r. 380/01 (T.U.E.) e che, pertanto, “in attesa di tale verifica progettuale, nonché del relativo atto d’impegno, in via cautelativa, si ritiene necessario un provvedimento di sospensione dei lavori in corso di che trattasi, al fine di evitare l’insorgenza di eventuali danni erariali”.
3.10.2005: il responsabile S.U.E. emette ordinanza di sospensione dei lavori.
11.10.2005: la Regione Puglia, nell’evidenziare al Comune l’inadempimento dell’obbligo di trasmissione di comunicazioni ed atti tecnici ed amministrativi, declina ogni responsabilità (“sotto ogni profilo, ivi compreso quello penale per omissione di atti d’ufficio”).
18.10.2005: il Comune di Martina Franca (ing. Mutinati) riscontra la nota regionale affermando di aver già adempiuto con propria nota del 20.9.2005 prot. 6898/urbanistica/R.
23.11.2005: la regione Puglia, in persona del Presidente on. N. Vendola, con nota prot.01/017978 giunta al comune il 30.11.2005, assegna al Comune di Martina Franca il termine di trenta giorni previsto dall’art.22 comma 1 L.R. 20/01 per l’annullamento del permesso di costruire segnalando che, in caso di omissione, avrebbe esercitato i poteri sostitutivi.
23.11.2005: la società proprietaria dell’immobile presenta:1) una variante al progetto iniziale con la quale si limita la modifica della destinazione d’uso preesistente al 25% realizzando una sola abitazione (rispetto alle quattro originariamente previste) e tre uffici direzionali (1° e 2° piano), oltre al locale commerciale (p.t.) ed all’autorimessa (seminterrato); 2) atto di impegno del 18.11.2005 a favore del Comune di Martina Franca (omesso in precedenza).
20.12.2005: la proprietaria dell’edificio presenta una propria memoria-diffida al Comune di Martina Franca con cui, pur ribadendo la legittimità del primo progetto, evidenzia la presentazione del progetto in variante chiedendone l’approvazione.
24.1.2006: il Comune di Martina Franca, responsabile S.U.E., chiede alla Regione Puglia che “alla luce della predetta memoria e della variante, che si allega in copia, di riconsiderare la possibilità che l’intervento previsto di ristrutturazione possa per la zona omogenea di tipo A in questione essere considerato conforme all’art. 13 delle N.T.A. come ‘intervento più completo’ rispetto ad opere di risanamento e di restauro conservativo, e dunque possa essere applicato in maniera inequivocabile l’art. 9 del d.p.r. 380/01 per la pratica in oggetto, considerato che i progetti presentati … sono stati riverificati puntualmente nella variante presentata”.
19.7.2006: la Regione Puglia, con propria legge n°22 del 19.7.2006 (B.U.R.P. n°93 del 21.7.2006) delega alle Province le competenze di cui all’art. 21 comma 2 L.R. 20/2001.
21.12.2006: la Regione Puglia, in persona del Presidente della Giunta, On. N. Vendola, revoca la diffida del 23.11.2005 in virtù di parere legale acquisito in data 2.8.2006 (che afferma la prevalenza del T.U.E. sulle N.T.A. del P.R.G.) ed in virtù delle modifiche al progetto apportate in sede di variante.
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